Adım Adım Gayrimenkul Hukuku Rehberi: Tapu, Tahliye ve İhtilaf Çözümleri

✍️ GİRİŞ:

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz alım-satım işlemleri, kira sözleşmeleri, tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi ve tahliye süreçlerini kapsayan geniş bir hukuk alanıdır.Bu rehberde, “kiracı nasıl tahliye edilir?”, “tapu iptal davası ne zaman açılır?” ve “ortak ev nasıl satılır?” gibi vatandaşın en çok merak ettiği konulara adım adım cevap vereceğiz.

📚 1. Tapu ve Mülkiyet İşlemleri

1.1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Hatalı, sahte ya da muvazaalı işlemlerle yapılan tapu devrinin iptali ve mülkiyetin gerçek sahibine geçirilmesi için açılır.

• Sıklıkla mirasçılar arası anlaşmazlıklarda görülür.

• Tapu kaydının iptali ve adına tescil talep edilir.

1.2. Satış Vaadi Sözleşmeleri ve Ayıplı Taşınmaz

• Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmeleri, taşınmazın ileride devrini taahhüt eder.

• Taşınmazda gizli ayıp varsa (örneğin rutubet, kolon çatlağı), alıcı ayıplı mal davası açabilir.

🏠 2. Kiracı ve Tahliye Uyuşmazlıkları

Kiracı Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

• 2 haklı ihtara rağmen kira ödemeyen kiracı için,

• Sözleşme sonunda süre dolmuşsa,

• Ev sahibinin konutta kendisi oturacaksa tahliye davası açılır.

2.2. Tahliye Süreci ve Dava Şartları

• İhtar gönderilir (noter veya PTT)

• Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılır

• Mahkeme kararıyla icra takibi yapılır, tahliye zorla sağlanır.

🏘️ 3. Ortak Mülkiyet ve Ortaklığın Giderilmesi

3.1. Hisseli Tapulu Ev Nasıl Satılır?

• Tüm hissedarların onayıyla satış mümkündür.

• Uzlaşma yoksa “izale-i şuyu” (ortaklığın giderilmesi) davası açılır.

• Mahkeme satış kararı verirse taşınmaz icra kanalıyla açık artırmayla satılır.

3.2. Kat Mülkiyeti ve Apartman İhtilafları

• Apartman ortak giderine katılmayan malik hakkında icra takibi yapılabilir.

• Kat malikleri kurul kararıyla, “rahatsız edici komşu” için tahliye davası açılabilir.

🧾 4. Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

4.1. Tapuda Sahtecilik ve Dikkat Edilmesi Gereken Belgeler

• Tapu senedi, yapı kullanım izni, iskan belgesi ve ipotek durumu kontrol edilmelidir.

• E-devlet veya Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden doğrulama yapılabilir.

4.2. Noter İşlemleri ve Harçlar

• Satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmelidir.

• Alım-satım harcı, döner sermaye bedeli ve tapu döner harcı gibi masraflar hesaplanmalıdır.

❓ 5. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Cevap: Kira ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle kullanım, sözleşme süresinin bitmesi gibi nedenlerle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir.

Soru 2: Tapu iptal davasını kim açabilir?

Cevap: Muvazaa, hata, hile gibi nedenlerle zarar gören kişi açabilir. Genellikle mirasçılar veya satışta kandırılan taraflar tarafından açılır.

Soru 3: Hisseli tapuda ortak satmak istemiyorsa ne yapılır?

Cevap: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılır. Mahkeme taşınmazın satışına karar verir.

📞 6. Avukat Desteği ve İletişim

Gayrimenkul davaları hem süre hem de usul bakımından karmaşıktır. Tapu iptali, kiracı tahliyesi veya ortak mülkiyet satışları gibi durumlarda bir hatanın maddi sonuçları ciddi olabilir. Profesyonel destek almak için iletişime geçin:

📱 Telefon: 0537 824 03 92

📧 E‐posta: avmertdenizcinar@gmail.com

📍 Adres: Marmara Sok. No: 4/13, Çankaya / ANKARA